Mülkiyeti kendisine ait arsa nitelikli gayrimenkul sahibi ile müteahhit veya yüklenici firma arasında, arsa üzerine bina yapılarak anlaşma oranlarına göre bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşılarak teslim edilmesi için yapılan anlaşmaları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak tanımlayabiliriz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; yasa ile belirlenmiş bir ismi olmamasına karşın sözleşme yapma serbestisi kapsamında hazırlanmakta, taraflara sorumluluk ve borçlar getirmektedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için sözleşme resmi yani noter huzurunda tanzim edilmesi gerekir. Aksi takdirde geçerli olmayacaktır. İleride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenebilmesi için tarafların karşılıklı anlaşarak hazırlayacakları sözleşme metnini noterde onaylatmaları gerekir. Sözleşme metninde inşaatın yapım aşamasında kullanılacak malzeme (cins, evsaf ve özellikleri), bağımsız bölümlerin paylaşılması, yapı özellikleri, yapım aşamasında çalıştırılan işçilerin durumları gibi konular açıkça belirtilmelidir.
Tarafların sorumluluk ve borçlarına değinecek olursak:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi taraflar arasında karşılıklı rızaya dayalı bir sözleşme olup
Taraflar arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması, Müteahhidin/Yüklenicinin taşınmaz üzerine inşaat yapma ve inşaatı teslim etme sorumluluk ve borcunu alması, Gayrimenkul sahibinin anlaşılan bölümleri devretme borcunu üstlenmesi gibi hususlar sözleşmenin oluşmasını sağlayan unsurlardır.
Mülkiyet sahibinin yüklenici veya müteahhide karşı; arsa üzerine bina inşa edilebilmesi için, inşaat yapılmasını engelleyecek her durumdan temizlenmiş bir şekilde arsayı müteahhide teslim etmek ve yapılan inşaattaki, sözleşmede anlaşmaya varılan bağımsız bölüm mülkiyetini, sözleşme ile karara bağlanan zaman ve aşamalarda tapuda karşı tarafa devretme sorumluluk ve borcu vardır.
Müteahhidin/Yüklenicinin arsa sahibine karşı; arsa üzerinde, sözleşmede anlaşmaya varılan binayı, ilgili inşaat yönetmelik ve talimatlarına göre tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak belirlenen süre içerisinde yapıp teslim etmektir.
Karşılıklı sorumluluk ve borçların yerine getirilmemesi halinde;
Sözleşme gereği sorumluluğunu yerine getirmeyen taraf temerrüdünde kusur şart olmayıp, kusursuz olsa bile paraya ilişkin borçlarda temerrüt halindeki borçludan temerrüt faizi istenebilir. Sözleşme gereği bir tarafın borçlu temerrüdüne düşmesi durumunda ise dönme ve aynen ifa seçimlik hakkı kullanılabilir. Borlu kusura bağlı sorumluluk ve borçlardan sorumlu olmamak için kusursuzluğunu ispat etmelidir. Temerrüde düşen borçlu kusursuzluğunu ispat etmedikçe alacaklı tarafın zararını gidermekle yükümlü olacaktır. Borcun yerine getirilmemesi ya da belirlenen süre içerisinde tamamlanmaması durumunda alacaklı tarafça borcu ifası ve tazminat isteminde bulunulabilir.
Günümüz şartlarında, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde sıkça değişikliler meydana geldiğinden uyuşmazlık durumlarında kaybı yaşanamaması için Ankara Gayrimenkul Avukatından profesyonel yardım alınması uygun olacaktır.
